Prêt immobilier : comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Il n’est pas toujours évident de déterminer la somme à emprunter pour la construction d’un bien immobilier ou pour d’autres projet. L’idéal est de calculer le montant maximum que vous pouvez emprunter, à savoir votre capacité d’emprunt immobilier.

La limite d’emprunt est tout simplement le montant maximum à emprunter au cours d’une période donnée. Elle dépend de vos revenus et de vos dépenses. En d’autres mots, il s’agit de la capacité d’un prêteur à rembourser ses futurs crédits.

Comment connaître votre capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt équivaut au montant maximum du crédit que vous pouvez contracter sur une période donnée, en fonction de vos charges et revenus financiers.

Votre capacité d’emprunt est défini en se basant sur :

• Votre capacité d’endettement. Pour rappel, le taux d’endettement maximal en France est de 35 % de revenus ;
• La valeur de votre apport personnel ;
• Le type de prêt envisagé (taux fixe ou taux variable) ;
• Les mensualités souhaitées ;
• La durée de remboursement visée ;
• Votre âge lors de la souscription.

Le Haut-Commissariat à la stabilité financière (HCSF) maintient ponctuellement le taux d’endettement maximal en fonction de l’activité bancaire. Toutefois, il s’avère désormais possible pour ces établissements de crédit de déroger à ces limites dans leurs documents de financement à 20 %.

Pour convaincre une banque de vous proposer un prêt immobilier, vous devez constituer un profil solide avec l’aide d’un courtier.

Comment procéder au calcul de votre capacité d’emprunt ?

La formule pour calculer votre capacité d’emprunt est la suivante :

• Capacité d’emprunt = (revenus-charges) x 35 % (ou 33 % dans certains cas)

Il existe de nombreux outils permettant d’évaluer rapidement la capacité de prêt sur Internet. Ceux-ci vous permettent de déterminer facilement le montant maximum du crédit que vous pouvez contracter.

Si vous souhaitez vous lancer dans le calcul de votre capacité d’emprunt, il faut prendre différents éléments en considération.

Le revenu de l’emprunteur

L’emprunteur se doit de conserver toutes ses rémunérations régulières, plus précisément : ses salaires, revenus fonciers, pensions, allocations familiales et pensions alimentaires perçues. Des revenus alternatifs comme les allocations de retour à l’emploi (allocation de chômage), les allocations pour adultes handicapés font également partie du calcul. Il en va de même pour les revenus financiers tels qu’une rente d’assurance-vie.

Les entrepreneurs, les indépendants, les commerçants et les artisans n’ont pas de revenus fixes. Dans ce type, il est conseillé de s’appuyer sur les revenus annuels de l’entreprise.

Certaines banques refusent d’inclure dans le calcul les rémunérations jugées trop incertaines. Cela concerne notamment les primes et la participation aux bénéfices. En effet, un prêt immobilier est contracté sur une durée relativement longue. Rien n’indique que la prime sera renouvelée dans les trois ans. En revanche, si l’emprunteur bénéficie d’une prime annuelle sure comme le 13^e mois (défini dans la convention collective ou l’accord de la société), il peut l’ajouter dans le calcul.

Concernant les revenus locatifs et les revenus issus d’un investissement dans des actions ou d’autres produits dont la valeur peut fluctuer grandement au fil du temps, les établissements de crédit appliquent une décote. La décote prend en compte tout risque de ne pas recevoir de loyer au bout d’un an lors d’un changement de locataire. En conséquence, les banques représentent 70 % des frais récurrents que les occupants pensent pouvoir facturer.

Le revenu du co-emprunteur

Emprunter ensemble semble une bonne idée, car vous augmentez vos revenus. Les banques demanderont des justificatifs de lien entre vous et votre co-emprunteur. Il peut donc s’agir d’un acte de mariage, PACS, concubinage, etc.

Les rémunérations de votre co-emprunteur sont en effet considérées au même titre qu’à vos revenus.

L’apport personnel

L’apport personnel comprend les produits d’épargne accumulés et les placements disponibles. Ils contiennent également les apports des ménages, l’épargne salariale et tout type de liquidités.

Un Plan d’épargne logement (PEL) mis en place il y a de nombreuses années peut servir comme un apport personnel. Les banques ont l’habitude d’exiger des pièces justificatives lors de la préparation des documents pour votre demande de prêt. Cependant, seul le montant reste suffisant pour le calcul de capacité d’emprunt en ligne.

Les charges d’un foyer

Le calcul de la capacité de prêt maximum ne tient pas en considération toutes les dépenses du foyer. Certaines charges vont dans le reste à vivre. Pour effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt, les mensualités des crédits immobiliers ou des crédits à la consommation en cours de remboursement sont des éléments à prendre en considération.

Si le crédit arrive à échéance dans moins de 12 mois, les banques n’en tiennent généralement pas compte lors du calcul de la dette. Par conséquent, les prêteurs se concentrent sur les frais d’emprunt et sur les charges obligatoires comme les paiements mensuels de pension alimentaire. Ou encore, il peut s’agir des rentes et des impôts.

Le montant restant se doit de combler toutes vos charges fixes. Celles-ci concernent l’électricité et le chauffage, l’alimentation et l’habillement, l’assurance, l’éducation, les téléphones, les équipements, les loisirs, etc.

D’après les banques, le montant minimal des restes à vivre d’un foyer de couple devrait dépasser la valeur de 1200 euros. Celui d’un célibataire devrait être aux alentours de 800 euros. Pour chaque personne à charge supplémentaire, il y a une majoration de 300 euros.

Quels sont les critères d’éligibilité pour avoir un prêt immobilier ?

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, il s’avère nécessaire de répondre avec attention les questions suivantes. Elles sont :

• Quelle est votre contribution personnelle ?
• Vous envisagez d’acheter un bien ancien ou neuf ?
• Disposez-vous d’un droit à un prêt aidé type PTZ ?
• Vous souhaitez acheter pour un investissement locatif ?
• À quel taux d’intérêt aimerez-vous emprunter de l’argent ?

Les réponses à toutes ces questions liées à l’utilisation d’un simulateur de crédit immobilier vous permettront de déterminer la somme à emprunter. Les simulateurs en ligne permettent de trouver le meilleur taux.

Après avoir effectué différentes simulations, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier pour vous soutenir de près tout au long du processus. Celui-ci vous aidera à adopter une solution de financement correspondant à votre profil et à la nature de votre projet.

Les simulateurs en ligne sont-ils fiables ?

La majorité des simulateurs de capacité d’emprunt en ligne sont entièrement gratuite. Ils vous permettent de découvrir le montant maximum à emprunter en fonction de vos revenus et dépenses.

Pour utiliser un simulateur de capacité d’emprunt en ligne, vous devez entrer diverses informations :

• Les revenus correspondent à votre salaire, d’autres sources de rémunérations (comme les sources régulières de revenus, les revenus fonciers), le montant d’un apport
• Les dépenses font allusion au loyer, les éventuels prêts à la consommation et autres prêts immobiliers, etc.
• Il semble préférable de prendre en considération toutes les charges fixes pour pouvoir estimer le reste à vivre.

Les informations et résultats du calcul de votre capacité d’emprunt en crédit immobilier sont uniquement à titre indicatif. Ils ne constituent en aucun cas des documents contractuels. Les courtiers en prêt immobilier doivent analyser tous les éléments financiers pour confirmer la simulation.

Comment déterminer votre taux d’endettement ?

Le taux d’endettement est le montant que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt, tout évitant d’impacter négativement sur vos besoins. Il doit généralement être à 1/3 du revenu net annuel (désormais légèrement supérieur avec un taux d’endettement maximum de 35 %). Selon certaines banques, le risque de défaut de remboursement serait trop élevé.

Le taux d’endettement se calcule par le biais de vos revenus fixes, notamment :

• Salaire net ;
• Primes contractuelles, comme le cas d’un 13e mois ;
• Une Pension alimentaire, des pensions de retraites et d’invalidité ;
• Allocation de profession non salariée, particulièrement pour les travailleurs indépendants, les agriculteurs, commerçants, etc.

Selon les établissements de crédit, le calcul de ce taux peut intégrer d’autres sources de revenus. Cela concerne les allocations familiales, commissions, allocations de logement, revenus de fonciers, etc.

Certaines banques se servent d’une décote sur quelques revenus. Toutefois, un courtier en prêt immobilier vous apportera son aide pour évaluer votre situation et celle de votre co-emprunteur. Ainsi, vous aurez une idée sur votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.

Si vos rémunérations paraissent très confortables, votre taux est susceptible de dépasser 35 %. Dans le cas contraire, si vos revenus ne sont pas élevés, votre habilité d’endettement ne pourra excéder les 30 %. Il n’existe donc aucune règle absolue. Les seuils de ratio d’endettement varient en fonction des circonstances.

Prêt à taux zéro ou PTZ : qu’est-ce que c’est ?

Vous cherchez une aide financière pour devenir propriétaire d’un bien immobilier ? Alors le prêt à taux zéro ou PTZ constitue une meilleure solution pour vous. Il s’agit en fait d’un crédit immobilier spécifiquement destiné à toute personne souhaitant acquérir sa première résidence principale. Celle-ci peut être rénovée ou neuve. Il se distingue d’un prêt immobilier classique par le fait que vous ne payez pas d’intérêts. L’État prend ceux-ci en charge.

Il existe une condition pour en bénéficier : vous ne devez pas être propriétaire de votre immeuble d’habitation depuis au moins de deux ans. L’avantage de ce type de crédit à taux zéro consiste à permettre aux foyers de moyens revenus d’investir dans une maison. Pour obtenir un PTZ, vous devez également remplir d’autres exigences telles que l’obligation d’achat d’une résidence principale.

Il y a aussi le zonage du logement et le niveau d’actif. Ces deux derniers éléments caractérisent votre part de PTZ. Les simulateurs d’un prêt à taux zéro sur Internet vous permettent de calculer cette part facilement. De plus, ils vous attribuent davantage informations sur ce type de crédit. Cet outil s’avère pratique pour tout le monde, en plus d’être fiable.

Le mode de calcul de votre capacité d’emprunt avec un PTZ

Dans certains cas, des prêts à taux zéro ou PTZ peuvent être servis pour compléter la capacité d’emprunt. Un courtier hypothécaire est en mesure de vous conseiller sur vos droits et sur la façon de vous en prévaloir.

Après validation du formulaire, vous procédez au calcul de trois montants. Il s’agit :

• De la mensualité, avec possibilité de choisir le taux applicable
• Le montant du prêt immobilier,
• Le coût total du crédit.

En effet, les courtiers en crédit immobilier disposent d’une centaine de partenariats, en moyenne, avec divers établissements bancaires. Cette relation leur permet donc :

• De vous proposer une offre au taux le plus intéressante. En contrepartie d’une garantie importante, ils négocient directement avec la direction financière pour un très faible taux de crédit. Cette méthode leur donne la possibilité d’obtenir un ratio impossible à présenter que les conseillers ne peuvent pas.
• De vous apporter des avis objectifs sur les meilleures propositions. En recherchant toutes les offres en cours chez leurs partenaires, ils sauront trouver l’offre la mieux adaptée à votre profil.